最新實價登錄與都市計畫圖資訊，新北市樹林區大學段二小段70地號（位於發展成熟的三峽北大特區核心外圍或邊緣住宅區）在 115年（2026年）6月 完成一筆土地交易：
土地面積：836.34 坪
成交總價：78,880 萬元（約 7.88 億元）
土地單價：94.32 萬元/坪
使用分區：住宅區（北大特區內住宅區法定建蔽率 50%、容積率 210%）
以下推算未來建商推案時的「合理成本價」與「可能開價趨勢」：
一、 建商開發成本與推案價推估
依據土地開發分析的基本公式，我們將土地成本換算為實際建築銷售面積（銷坪），並加入營建與管銷利潤：
1. 土地銷坪與地價分攤
法容與獎勵預估：該地法定容積率為 210%。建商通常會透過耐震、綠建築獎勵及容積移轉，將實質容積補滿至上限（約 280%~294%）。
銷坪係數：加計免計容積（陽台、梯廳、公設等），每坪土地預估可換取約 3.6 至 4.0 坪 的房屋銷售坪數（不含車位）。
每坪房屋分攤地價：94.32 萬元 。
2. 營建與管銷成本（2026年標準）
營建成本：目前新北市高層電梯大樓（含RC結構、基本建材、工料雙漲現況）發包成本每坪約 20 至 24 萬元。
管銷與財務成本：包含建築師設計、廣告企劃、接待中心、銀行融資利息等，約佔總成本的 10% 至 15%。
建商合理利潤：通常設定在總銷的 20% 至 25%。
3. 每坪成本總價（回推底價）
將上述「土地成本 25 萬」 + 「營建成本 22 萬」 = 基本硬體成本約 47 萬元/坪。
再加計管銷、利潤與稅費後，建商的保本保利銷售底價大約會落在 每坪 62 至 68 萬元。
二、 2026年北大特區市場行情對比
參考 2026 年中旬北大特區周邊的實際在售新案與預售行情：
區域預售行情：如同為大學段的預售案「北大儛」平均成交價已站上 60~61 萬元/坪，較精華的「將捷朗學」近一年成交價更達到 68.4 萬元/坪。
市場追價效應：隨捷運三鶯線即將迎來通車利多，核心地段甚至有新成屋案（如「詠藝」）傳出開價欲挑戰 9 字頭 的歷史新高。
三、 未來建商開價預測
建商開價（訂價）通常會高於底價 10%~15% 作為讓利與議價空間。
🎯 最終評估開價
綜合 94.32 萬元的購地成本、210% 的容積條件、以及 2026 年特區內新案直衝 7 字頭的推案氣勢，預估該地號未來推出預售屋時：
建商開價（定價）：每坪 72 至 78 萬元。
預期主力成交價：每坪 65 至 72 萬元（視高低樓層、景觀與坪數規劃而定）。
本案基地面積達 836 坪，具備規劃中大型精緻社區的規模（如 2~3 房主流產品），加上土地取得成本在近年重劃區中算相對克制，若建商於近期推案，此價格區間在目前的北大特區極具市場競爭力。
